基于区块链视角的房产信息共享平台研究

李惠玲¹，王 婷¹，周海锐²

(1.沈阳建筑大学管理学院，辽宁 沈阳 110168；2.北京邮电大学计算机学院，北京 100000 ）

摘要：以区块链技术为核心建立房产信息共享平台，有效连接房产链联盟、金融机构及政府监管部门,构建高效便捷的房产链生态体系。探讨了区块链技术在房地产信息系统中的应用，分析了区块链技术在房产链信息系统中的优势^[1]，为区块链技术在房地产及其它领域的应用提供了新的思路^[2]。

关键词： 区块链技术；信息共享；房产链

中图分类号： F49                文献标识码： A　 

0 引言

自党的十九大提出要实现社会经济的增长从高速度向高质量的转变以来，房地产相关部门针对其发展提出了租售并举、共有产权等一系列住房制度，实际目的是实现房地产市场的多元化发展^[3]。伴随着全国各地区逐步推广和实施这一政策制度，加之当前房地产市场受中心化控制严重，使得诸如信息孤岛、违约及信息安全等问题日渐凸显出来。研究表明，房地产商品信息的透明度过低严重阻碍信息流通，从而影响房地产商品的整体使用效果；房屋租赁观念淡薄导致双方的租赁关系仅停留在口头协议上，违约风险非常高；交易信息缺失导致政府监管部门在解决交易纠纷时，需要耗费大量的人力物力，最终导致监管困难。因此，在不断推行和实施租售同权政策时，迫切需要找到一种既能避免中心化集权干扰房屋租赁交易又能保证用户信息安全的方案，使房地产租赁市场在顺应国家政策的前提下突破现有瓶颈，实现良性发展。

近年来，随着大数据、物联网、人工智能等技术的不断出现，为房地产信息系统的发展也提供了新的发展机遇和挑战。特别是，由日本学者中本聪^[4]提出的区块链技术，刚好迎合了住建部提出的“租售同权”这一政策。首先，区块链的稳定的p2p网络可以确保房地产商品租售双方随时随地的交易；其次，房屋租赁市场需要所有用户共同维护，而区块链的集体维护公共账本的特征能够实现高效的协同自治；最后，区块链中不需要任何第三方信任机制来满足房地产交易市场多元化发展诉求。因此，对整个房地产行业而言，区块链技术的应用是一个千载难逢的机遇^[5]。以区块链技术为核心，以“租售同权”政策为契机，全力打造一个“区块链+大数据+房地产信息共享”的集众多功能于一体的平台。但目前国内外学者仅在金融行业、物联网领域、大数据领域、通信领域、医疗领域、物流供应链领域、公证领域等领域对区块链技术进行了积极的探索^[1]，并取得了一定成果。但在房地产领域，区块链技术的应用尚处于摸索和起步阶段。因此，本文以区块链技术为依托，针对当前房产信息系统中存在的问题，构建信息共享平台，并进一步探讨区块链技术在房产信息系统中应用的适用性和优越性^[6]。

1 国内外研究现状

1.1 区块链技术的应用情况

区块链技术最先是由比特币创始人提出的，最早受到欧美主流金融机构的高度关注。其发展，可划分为三个阶段：第一阶段即数字货币。具有以下典型的特征，如以区块为单位的链式数据块结构、通过共识机制维护公有账本、非对称加密实现数字签名和数据加密和p2p网络实现节点通信等。第二阶段即智能合约。具有已编码的、可自动运行的业务逻辑。前两个阶段主要应用于金融领域，不仅能够重塑金融体系的信用机制、降低交易成本，同时还能够防范道德风险、降低信息不对称风险, 为整个金融行业的发展提供良好的生态环境。第三阶段即可编程服务于社会。该阶段，区块链技术能够对每一个互联网中具有价值的信息和字节进行产权确认、计量和存储，从而实现资产可被追踪、控制和交易^[7]。同时区块链3.0还将其应用范围扩大到了整个社会领域，如在通信领域，能够在实现信息传输功能的同时保证信息的安全性和匿名性；在公证领域，

基金项目：辽宁省教育厅规划办课题（JG16DB366）；辽宁省社科规划基金（L17BJY028）

通讯作者： 王婷（1993-），女，河南郑州人，沈阳建筑大学硕士研究生，研究方向：房地产开发与管理、工程项目管理。

在投票领域，可在降低投票成本的同时保证其安全性；在能源领域，可摆脱传统用电依靠电力公司等中间方的模式，实现需求方和供给侧的自主交易。除此之外，学者们探讨了区块链技术在医疗、物流等领域的应用前景^[6]。

1.2 区块链技术在房地产领域的应用

近年来，国内外许多企业也在不断探索区块链技术在房地产领域的应用。在美国，一些房地产公司开始接纳区块链技术，部分州政府甚至开始修改法律，允许将此技术应用于房产交易。如一家名为ATLANT的公司，以区块链技术打造房地产交易平台，不仅支持房地产的全程透明化和流动性交易，同时实现对等租赁，防止高出市场价的房屋租金落入中介手中。在中国，易居中国作为首个“开源式”房地产区块链场景应用研究中心，借着“租售同权”的契机，利用区块链思维为中国房产中介赋能，实现标准化服务。传统的房地产中介公司也开始利用区块链技术，如盈家生活正在搭建基于区块链技术的分布式房屋租约管理系统，即通过网上电子签约为房东、租客等提供全面、安全、不可篡改的数据记录，实现可溯源、反欺诈的智能管理服务。除此之外，就在2017年中共中央新设立的雄安新区规划项目中，也已建成区块链租房应用平台，使挂牌房源信息、房东房客的身份信息、房屋租赁合同信息得到了多方验证，能够有效的防范黑中介、黑房东、黑租户等。

与其他领域相比，区块链技术在房地产领域的应用和研究并不深入。关于“区块链+房地产”的文献还很少，且仅仅停留在概念意义层面，没有深入探讨区块链共识机制与房地产市场信息发布中智能合约的具体架构模型和流程模式。因此，本文利用区块链技术构建连接住户、房地产开发企业、金融机构及政府监管部门的信息系统模型，旨在解决房产信息系统中的“信息孤岛”问题。

2 区块链技术介绍

2.1 区块链技术概念

区块链技术是集分布式数据存储、点对点传输、共识机制、加密算法等计算机技术的一种新型应用模式^[6]。其本质上是一种分散的、高度可信的分布式数据库账本技术，是比特币的底层技术。换句话说，通过分布式共识计算，实现“去中心化”的信任机制。现阶段，关于区块链技术的定义尚未在学术界统一 。袁勇等^[9]将区块链的定义分为两个范围：从狭义上讲，区块链是一种链式数据结构；从广义上讲，区块链是一种计算范式。张偲^[2]将区块链看作是通过去中心化和去信任化方式维护数据库的技术解决方案，杨慧琴^[6]等认为区块链技术是一种去中心化和高度信任的分布式数据库技术。简而言之，区块链技术本质上是一个分布式数据库。

2.2  区块链技术特点   

区块链技术主要具有以下特征：第一，去中心化。即系统中任意节点的权利和义务都是相同的，并且交易信息由整个系统中具有维护功能的节点共同维护。第二，公开透明性。除了加密交易各方的私人信息外，其余数据均对所有人公开,任何人都可以通过公共界面查询相关信息^[10]。第三，安全可靠性。区块链使用加密技术来签署交易数据，任何人为的干预都不起作用，因此，整个系统中的所有节点都可以在去信任的环境自由安全的交换数据^[4],保证信息不被伪造。第四，匿名性。采用地址对应账户方式交易，交易双方无须公开身份，能够有效保护用户隐私。

3 基于区块链技术的房产信息共享平台模型的构建

3.1 区块链类型选择

由于房产信息系统主要是为具有购租房需求的广大客户提供高效、便捷服务，因此，需要根据房产信息特点和透明性以及公共可读性用户范围选择合适的区块链类型。区块链技术根据网络中心化程度的不同可分为3种，即公有链、私有链和联盟链^[11]。

公有链，顾名思义任何节点都可以加入区块链网络并查看区块链上任何块的信息^[12]。是最早且应用最广泛的区块链。私有链，即所有节点被掌握在少数的一家或几家公司或机构手中^[12]。因此，对线下的实体组织具有一定的依赖性，且读写权限仅限于少数的节点。联盟链或行业链，即介于公有链和私有链之间^[13]。即在某个群体内部指定多个预选的节点为记账人，每个块的生成由所有的预选节点共同决定。相对于联盟链而言，公有链的控制权限不容易设定，同时，其交易速度过慢、交易加入门槛过低的特点也决定了其不适用于房产交易与信息共享。而纯私有链又过于封闭，抵御攻击的能力很差。因此，本文选择基于区块链技术的联盟链形式构建房地产信息共享平台^[14]。

3.2 “区块链+”房产信息共享平台概念模型构建

本文基于区块链技术并结合房地产寿命周期长、房屋租赁的复杂性及房产信息的真实性等特点，建立“区块链+” 的房地产信息共享模型。如图1所示。该模型集金融机构、政府监管机构及房产链联盟为一体，实现信息共享及金融、监管等的智能化服务。

图 1“区块链+”房地产信息发布概念模型

（1）房产链联盟。房产链联盟通常包含开发商、房产中介、房东、用户等，它们既是信息共享平台的主要发起者，又是其主要服务对象。联盟成员可通过该平台进行信息交流和房地产商品交易活动。在房产信息从开发商到用户的整个流通过程中，每个房源信息对应唯一的电子ID，所有信息都通过该ID号码存储在房产信息平台上，信息共享系统成员和终端用户能根据约定权限，查阅房产链上房产信息的流转情况，保证产品的可溯源性。

（2）金融机构。传统的金融机构由于缺乏可靠的交易记录等信息，因此在为企业和消费者提供金融服务时，需要耗费大量人力物力去实地调研，所获取的信息可能也未必能真实反映客户信用。而区块链信息平台能够真实完备地记录房产链联盟信息，有效解决金融机构与房产链联盟之间的信息不对称问题，为金融企业的征信调查带来极大便利。

（3）政府监管机构。将工商管理局、税务管理局等政府监管机构融入房产信息共享平台，把监管条例以合约代码的形式发布到房产信息共享平台，还为监管机构提供了访问特定信息的权限，使监管机构能够通过合约中的交易记录进行动态监督和管控。其不仅能解决当前监管机制普遍存在监管效率低、质量差等问题，同时还能在房产链出现问题时，通过信息的可追溯性，快速找到问题的根源，实现便捷的证据收集和可靠的问责制。

3.4 基于区块链技术的房产信息共享平台架构

本文构建的房产链信息共享平台主要为服务房产链联盟而设计，自上而下可分为5层：应用层、合约层、共识层、网络层、数据层^[15]。（见图2）

（1）数据层

区块链是一个分布式账本，存储着各种信息。本文的房产信息共享平台中主要包括三部分的数据信息，即账户的电子货币及转账记录、账户的信用及奖惩记录和核心业务相关的数据（包括招租、求租、销售等信息）。

（2）共识层

为了保持各节点数据的一致性，避免伪造节点对系统进行破坏，共识机制就显得尤为重要。在现实生活中，各国发行的个人信用卡，是基于个人信用的一种体现。同样，在房产信息发布平台中，每个注册账户也有各自的信用标识。每个节点按照系统规则和协议管理账户、参与共识等，相应的账户就会得到与之相对应的信用累计，当信用积累到一定程度，可申请参与系统共识。

（3）合约层

智能合约是合约层的核心，即通过嵌入区块链的区块代码实现的^[16]。在房产信息交易平台中，所有的招租、求租和销售均以交易协议的形式进行数据交换，以合约的形式完成交易。对于交易类型有多种，其中最新颖的是邀请交易和空付交易。邀请交易，即当要转账给对方，而对方没有收款地址时，单方生成邀请码并支付要转给对方的金额，然后对方通过邀请码生产账户并接受款项的情况；空付交易即购物付费时不需要携带钱包、手机等任何工具。只需要记住付款密码，输入密码+金额即可完成付款。这样不仅可以节约大量人力，还可以提高处理效率。

（4）应用层

应用层是房产链各成员与房产信息发布平台交互的媒介，也是房产链联盟直接进行信息交流的载体。在应用层不仅能够实现房产链信息流、金融信息流及监管信息流的自由流动，同时合约还可根据信息共享平台得分的高低进行排序展示。在信息发布平台中，合约交易确认后需要一定的确认周期，如24小时。一旦周期过后，就可认为合约完成，矿工费就会支付给打

图2  房产链信息共享平台架构

包合约的账户。但如果在合约交易之前撤出合约，合约制定者将失去一半的保证金和全部的矿工费，这笔金额都将成为矿工费，支付给打包合约的账户；如果在合约交易之后撤出合约，合约制定者将失去全部的保证金和全部的矿工费，合约保证金将支付给交易对象，矿工费将支付给打包合约的账户。如果是招租合约，一旦完成合约签署，相应的合约金额会进入信息发布账户；如果是求租合约，一旦完成合约，相应的合约金额会进入合约购买者账户。如果合约顺利执行将有和合约总金额一样数量的信用点数记入账户，如果合约撤销，账户也将失去合约总金额一样数量的信用点数。平台得分越高，整体信用等级越高^[17]。

3.3 “区块链+”房产信息共享平台业务模块设计

本文根据区块链技术的智能合约、信息不可篡改性等优势，并结合传统房产租售存在的信息滞后性、交易双方信用度低等问题，构建“区块链+”房产信息共享平台。由于应用层是房产链各参与者进行信息交流及交易的主要场所，因此，针对应用层设计以下模块： 

（1） 用户注册模块

为防止房产链联盟成员随意注册而造成过多的“僵尸账户”，由房产链开发专业技术公司决定在用户注册时锁定一部分Token，根据实际情况锁定分为有限时间内可用和永久性可用两种。

（2）信息发布模块

为防止注册用户发布不符合法律或平台要求的信息，注册用户发布信息时会花费少量的Token，此时信息处于待审核的状态。待审核状态的信息未显示在信息系统中。当发布的信息审核通过后，信息会显示在信息系统中，并且锁定的Token会退还给注册用户；如果发布的信息不符合要求的话，信息会进入回收系统，直接扣除锁定的Token，并记为违规行为，如果违规次数达到一定次数将会限制该用户发布信息的功能。

（3）权限管理模块

为保障信息平台具有良好的交易环境，确保信息平台中各信息的高度安全性，房产链联盟想要查询房产信息共享平台中的相关信息或要发布相关信息，就需要获得相应的权限，具体包括普通用户、包月用户、VIP用户等，按照不同用户等级进行收费和权限设置，同时，用户等级及权限也和其信用挂钩，全面保障信息发布平台的安全性。

（4）信息检索模块

信息检索模块将给注册用户提供多种查询条件，包括发布人信息、房型、房屋类型、价格、位置等。当注册用户检索出需要的信息后，如果需要查看更详细的信息则需扣除一定量的Token，其中部分Token将会奖励给信息发布者。

（5）成交/撤销模块

在该模块，对于成交的交易，交易双方都会给予一定的Token奖励。对于信息的撤销，在一定时间内信息的撤销是免费的，如果超过一定时间限制的撤销信息将扣除一定数量的Token。

（6）信息统计模块

该模块主要按照类别筛选信息，然后进行统计汇总。如：某市各区的房产交易数据、各类型房源的交易数据、不同价格区间的交易数据等。这些统计数据将会给房产链上的相关从业者提供信息指示和引导。

（7）大数据分析模块

房产信息共享平台可以让注册用户第一时间掌握最新的房源信息、房屋租赁信息及房地产市场的最新发展动态等，而大数据分析模块可以得到满足注册用户各种不同需求的精细数据，例如学区房大数据，可以预测最近人流入量与流出量从而更好调整供给以及借此推出更多服务；地铁房大数据，可以分析地铁运行压力，有效调整运营策略；商铺大数据，可以分析企业经营状况；别墅大数据，可以分析消费水平从而提供为商家提供更多机会。

5 基于区块链技术的房产信息发布平台的优势

实践表明，房产链上下游信息的高效流转不仅是实现房屋租售市场高效运转的重要手段，同时也是实现房产链协调的基本前提^[18]。但由于当前的房产信息系统在运转过程中上存在很多问题，如信息单向流转、成员之间不信任、监管体系不完善等，都给信息共享带来很大挑战。因此，为了解决房产信息的孤岛现象，提升房产链整体效率，提高房产信息的安全性和可信度，房产链信息系统需与房产链组织结构和业务流程保持高度一致^[19]。而区块链技术有着去中心化、可追溯性、无法篡改和分布式对等特点，恰好为解决当前房产信息系统的弊端提供了新思路。本文提出的“区块链+”房产信息发布平台具有以下优势：

（１）网络信息一体化。区块链技术的去中心化和集体维护公有账本的特点，使得信息平台上的各参与方地位平等，信息流通高效、顺畅，能够有效杜绝传统信息系统在信息交互过程中出现的信息孤岛、信息单向流转等问题，打破了信息围栏，真正实现房产信息一体化。

（２）数据收集动态化。面对无法预测的市场时，房地产开发企业需要动态跟踪消费者的租售及交易情况，为后期房地产的投资开发提供参考价值，从而满足顾客的个性化需求。基于区块链技术的房产信息发布平台具有良好的灵活性，无需花费高额的成本即可快速动态收集房产链联盟各成员的交易浏览信息。

（３）房产信息可视化。信息共享平台上的所有房产品信息都能通过区块记录，打造覆盖房地产商品全生命周期的信息网络，保障消费者基本权益。

（４）信息交互数字化。 房地产商品在租售的过程中会涉及众多纷繁复杂的合同、票据等。传统的票据单据的流通与复核不仅耗时长、流程繁琐、出错率高，而且会耗费大量人力。而区块链技术的信息交互数字化的特点在提高工作效率、降低人工成本、减少暗箱操作、保障信息安全等方面有着突出优势，有助于实现数据的安全传输与高效交换。

（５）监管智能化。房源信息交易记录透明化使政府监管部门能对信息共享平台上的数据进行实时监测，做到事前预警、事中控制、事后追责，由被动控管转变为主动监管。

6结语

本文针对当前房地产信息系统的数据更新慢、数据采集不统一、交易双方信任度低等缺点，结合区块链技术的核心优势，提出了一种基于区块链技术的房地产信息系统的新思路^[20]，并将金融机构及政府监管机构引入，建立房产信息共享体系。但由于当前区块链技术应用还不够成熟，还面临着诸如推行阻力大、相关法律法规缺失、开发成本高等问题。伴随着这些问题的不断解决及区块链技术的不断完善，相信区块链技术在房地产领域将发挥更大的作用。

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Building of Real Estate Information Sharing Platform Based on the Perspective of Block Chain

LI Huiling¹,WANG Ting¹,ZHOU Hairui²

（1. School of Management Shenyang Jianzhu University,Shenyang 110168；2. School of Computer Science Beijing University of Posts and Telecommunications,Beijing 100000）

（2. 

Abstract:With the block chain technology as the core to establish the real estate information sharing platform, effectively connect the real estate chain alliance, financial institutions and government regulatory agencies, and build an efficient and convenient real estate chain ecosystem. This paper discusses the application of block chain technology in real estate information system, analyzes the advantages of block chain technology in real estate chain information system, and provides new ideas for the application of block chain technology in real estate and other fields.

Key Words: Block Chain Technology; Information Sharing; Real Estate Chain