中国房地产税改革研究

近年来，中国房地产税改革的呼声越来越高。其中，中国的房产税自上世纪以来，除2011年在上海和重庆两地进行过试点运行外，从来没有真正实施过。随着中国经济的腾飞以及央地矛盾、收入分配的需要，房地产税立法施行似乎离我们越来越近。

  一、中国房地产税改革的必要性

  第一、改善中央政府与地方政府之间的矛盾。房产税与有关地税从原则上隶属于地方税，是地方财政收入的重要构成部分。中国地大物博，中央政府与地方政府之间财政事权与支出责任存在严重的不对等问题，尤其是在税权方面，中央集权过多，中央税权远比地方的税权大，这不仅不利于地方税制的完善和地方公共职能的发挥，在某些角度也给中央征税体系带来巨大挑战，不利于征税效率的提高。可以说，房地产税的改革实施，正是财权下放，缓解央地矛盾的有力工具。

  第二、缓解地方债务问题。由于近年来建设性需求的持续扩大，地方政府不得不为公共职能的发挥而举债度日。日积月累的债务，已成为压在中国地方政府的重担。债务的形成，究其本源还是收入不足。财政收入的缺乏，直接助长了地方举债风气，这也为未来的经济发展埋下隐患。房地产税作为地方税收收入体系，有力扩展了地方财政收入范围，同时也削减了地方债务比重，缓解了地方债务压力。

第三、给房地产市场降温。过热的房地产市场刺激了房地产投资性需求，扩大了房地产供需矛盾，为中国经济健康运行带来潜在性危机。征税，是有效抑制商品过热现象的有力工具，对于房地产这一商品来说，也不例外。合理、有效的税收政策，有利于给沸腾的中国房地产市场降温。

二、中国实施房产税的挑战

第一，征税标准如何确定。税率该如何制定，扣除标准如何确定是摆在各级政府眼前的第一挑战。税率低了，对房地产市场起不到抑制作用，也不利于地方收入的增长；税率高了，则会加大购房者的购买成本。过低过高都违背了房产税出台的初衷。解决这一挑战，中国政府需要向外国学习，尤其是借鉴外国房产税改革失败的教训，特别是日本在上世纪的房产税改革。要竭力避免房产税改革对于整个宏观经济运行的影响。另一方面，扣除标准的确定会不会影响到其他税种，其他税种如何配合房产税的改革，也是横亘在改革面前的一大阻力。

第二、能否兼顾区域公平。中国各省、各地区的发展差异与经济水平的差异是巨大的，那么，一旦房产税加剧了政府间收入差距，势必会影响地区未来发展潜力、扩大地区发展鸿沟。另一方面，地区税率的差异有可能使各地房产行业加速转移与流动，进而继续扩大地区差异，凸显不公平。基于这一担忧，经济水平欠发达地区为保障固定资产投资带来的经济增长效应，势必会施行低税率，而低税率又会引起其他区域房地产市场的变动，如果经济扩张效应大于低税率导致的财政收入紧缩效应，那么低税率在不发达地区还是十分有效的。只不过，这一推论过于理论化，地区低税率能吸引多少有效投资，对其他地区又会带来什么样的效应，都是实践过程需要考虑的因素。中国收入差距、地方财政水平的差异是不可忽视的。

第三、征管水平能否紧跟改革的步伐。房产价值评估、房屋信息汇总以及税额的征收等，都给税务部门的征收管理工作带来严峻挑战。税务机构的设置、征税人员的素质能否紧跟税制改革的步伐，也决定了中国房产税实施效果的大小。对于税务机关来说，必须加快部门改革进程，同时也要健全征税成本的管控，加强税务人员的培训教育。

三、中国房地产税的改革建议

第一，加快房地产税的立法进程，保障下一步改革有法可依。同时要切实保障地方政府的征税权，出台法律规定，严格规范中央与地方的税权关系。

第二，从全局出发，在改革完善房地产税的同时，也要协调其他税种的改革。同时，房地产作为国家经济发展的重要产业，其税收政策平稳落地的同时，也要保证整个宏观经济体系的健康运行，尤其是金融投资市场的运行。

第三，坚持因地制宜的原则。各地房地产税相关政策的出台必须首先符合本地实情，征税标准的设置必须考虑区域发展水平、人口结构等因素。另一方面，在坚持因地制宜的同时，要注重与其他地区的合作交流，避免政策的实施加剧区域间不公平现象。

第四、提高税收征收管理水平。尤其是要加强计算机网络建设，提高现代化征管水平。在征管要素角度，不论是征管物质资本还是人力资本，都要与时俱进，不断适应新时代的新变化。

第五、完善地方政府预算制度，强化中央政府监督职责。首先，税收资金的运用必须严格遵循预算安排，为使资金运用有效，必须建立科学合理的预算制度，保证财政职能的有效发挥。其次，中央政府也要继续加强监督力度，保障各级政府做到税收征收、税收使用的合法性与合理性。

总之，房地产税的改革牵动国民经济的命脉，改革需要速度，但更需要质量。社会要求改革的呼声只增不减，为保证政策的平稳落实，相关政府要广泛吸取民意，倾听群众的声音。