物业服务公司

项目经理的责权利刍议

    ---------王北陵  朱君文

摘  要：物业服务公司项目经理如何履历承担物业服务的责任在某种程度上关系到物业项目的成败和物业公司企业的信誉。物业服务行业已经成为我国新兴支助产业之一。物业服务行业的特点就是突出服务二字，而为此，企业需要通过项目经理（管理处主任）来实现和达到服务合同标准。企业要根据自身情况来合理设定这种责任，同时赋予项目经理该有的权力，给予应得的利益。“合理”、“该有”、“应得”反映的是责权利相称的基本原则。责权利不相称会严重影响项目经理的积极性，也会对项目及企业造成难以弥补的后果和影响。

关键词：物业公司；项目经理；服务；责任；权力；利益；

前言：人立于世，“责”贯一生。为人之子，有养老之责；为人父母，有抚幼之责；为人夫妇，更要相携一生。撑托这些责任，需要有责任心，无关权力，更不掺杂任何利益。放眼职业行业，作为一名物业项目经理，责任心固然不可或缺，但其他也不可偏颇。物业项目经理的责任重大，服务包罗万象，事无巨细面面俱到；面对业主，良莠掺杂，借机闹事，拒交费用也是屡见不鲜；合同确定的服务标准，履历其责也并非易事；设备设施的硬件、服务方面的软件，常有难言之忍；公共关系也惟妙惟肖，婆婆众多，稍加不慎，处罚接踵而至；安防事务、车辆管理也都是头痛头大的事务；意外事件的预防、电梯困人、车辆划伤、业主人身损伤，也是难堵难防；邻里纠纷、聚众闹事、车堵大门、怒砸物业，也不是天方夜谭；业主维权、新闻露脸、各级盘查、市政监管，方方面面，均需要物业公司项目经理从容应对、处置妥善。“物业服务无小事，物业服务无大事”，林林总总，涉及国计民生，涉及社会稳定，你说责任大不？责大，没讲过头。纵此，物业项目经理“责大权小利微”是不争的现实！ 

物业项目经理有什么权吗？他们有财权吗？没有。他们有HR权吗？没有。他们有奖励权吗？没有。他们只有处罚员工的权利！考勤，可以处罚。出了问题，可以处罚。发生事故，他们也同样受罚。权小，一点没说过份。

那他们的利呢？有不少物业公司的项目经理不是少数，只有基本工资，少有福利，没有工龄补助，没有年终奖。利微，一点没有掺假。

责任重大，没有一定的权力，很多责任想承担也承担不了，这叫有心无力。没有相应的利益，有些责任承担起来会感到苦涩，久而久之，不利于个人，也不利于企业。责是项目经理应承担的义务，职责所在。权就是项目经理职责范围内所能支配的力量。利则是项目经理履行职责后的应得利益。责权利要相当相称，才能调动积极性。

责权利三者之中，责是核心。责权利相称，是通过责权相称和责利相称来实现的。也就是说负有什么样的责任，就应该享有相应的权利，同时应该取得相对称的利益。

责大于权，责任者很可能因无权而无法承担其责任,追责时往往成为替罪羊。权大于责，权力缺乏责任的约束，恃权者有滥用权力之虞。在一个企业内部，一个地方存在责大于权的问题，就意味着另一个地方同时存在权大于责的问题。

责大于利，无疑会影响当事责任者承担责任的积极性，以致逃避责任。不逃避而积极承担责任却是为他人做嫁衣裳，实在不公平。利大于责，意味着其它相关责任者的责大于利，其它相关责任者的积极性也会受到影响。同理，在一个物业企业内部，一个地方存在责大于利的问题，也意味着另一个地方同时存在利大于责的问题。

让项目经理承担什么样的责任，拥有什么样的权限，享受什么样的利益，应根据企业自身状况、项目社会环境和经济测评来拟定，并根据企业发展情况来调整。显然，企业在拟定项目经理责任的时候，一定要同时设计好项目经理该有的权力和应得的利益。

一、物业项目经理的职责

        物业项目经理不同于物业公司总经理，其工作范畴决定了其的职责的涵盖的范围：我们从陕西益春物业管理有限公司的《公共管理制度》第一分册行政管理分册中，抄录了一段关于项目经理的职责，见下

    项目部经理（主任）岗位职责

在公司直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责项目服务中心的日常事务和管理工作。

1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度；

2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函；

3、负责传达公司文件、通知及会议精神；

4、检查监督本辖区工程维修、保安、绿化保洁人员以及管理员工作情况并进行考核，按《员工手册》的要求抓好管理；

5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握辖区、业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作；

6、随时掌握租金、管理费、水电费、供暖费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量；

7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划；

8、加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调；

9、做好辖区的安全防范、消防安全、应急事件防范工作；

10、认真完成公司交给的其他任务。

二、物业项目经理的权限

职责是明确了，但权限却不明确，简而言之，项目经理的职责就是履历物业常规服务，需要明确权限才能更好的履历职责，那么需要哪些权限呢？

1.用人的HR权限，招聘员工、筛选人才权限，岗位调配权限。

2.员工配置、定岗定员的建议权。

3.适当的财务审批权限，福利劳保的建议权，加班加点的决定权。

4.工作计划、工作进度、工作效果的掌控权。

5.服务工作质量的管理权、档案资料保管权限。

6.常规物品消耗件的采购和领用权。

7.现场调度、协调、指挥权。

8.规章制度、流程规范、标准化贯彻的制定和执行权。

9.企业文化、项目文化、员工业余生活、培训教育相关权限。

10.对外公共关系协调权。等等，不一一冗述。

   有了这些权限，才为履历物业服务、正常收缴物业费用提供了保障条件。才能完成企业下达给项目经理的目标指令任务。

权力无非是对人财物等资源的掌控。那么，项目经理到底应该在多大范围内、多大程度上来掌控项目所需的人财物呢？

先说人。项目经理在企业法人代表的授权与企业规章制度范围内，组建项目管理团队，在不违反企业人事制度的前提下，对团队成员进行考核监督，决定奖惩，乃至去留。这是项目经理该有的用人决策权。但是，二级人事管理限制是必须的。何为“二级人事管理”？就是项目经理对一线员工有即裁权，对主管以上（含副经理）只有建议权。项目经理（副经理）的任命由公司老总审核批准。这样有利于打造一个相对稳定、团结、高效的管理服务团队。项目经理“一长”负责制，就是职责明确，就应该给予项目经理“组阁选帮”的权力。没有重大违规事项，应该尊重项目经理的运作决定，领导切记事无巨细、面面俱到、垂帘听政、事必计较，要学会让项目经理放手干，大胆担当，勇于负责，全盘管理。不要因为发生成长中的过错，就责难怪罪，盖棺定论，其实，问题往往发生在领导本身，却又不肯扪心自问，执迷不悟。自知之明，往往被自负自大自信所掩盖。

再说财。物业项目经理应具有一定的财务支配权，根据物业服务过程需要做出维护投入、维保工程费用、垃圾清运等流动资金周转等需要一定的授权范围和备用金金额。对内，项目经理对员工的晋升、调职、调薪、外出培训、加班补助、过节福利、员工就餐、奖励处罚均需要有相应的建议权和决策权。不能在“钱”上制约下属成员，管理效果也绝对好不到哪去。

最后谈一谈“物”。物业项目经理还应有物资采购管理权和申报领用权。按照企业物资采购管理规定的合格供应商提供的商品，申报月采购计划，按照规定领用。如果是小企业或独立项目，项目经理对采购物品的数量、种类和品质，均需要提出采购意见，以确保项目在实施物业服务中的正常使用。

三、物业项目经理的利益

项目经理的利益是其承担责任的动力。这个问题往往比较敏感，许多物业公司的老总都唯恐避之不及，稍微涉及实质，就会露出疑难的面色。马云就说过，离职员工的原因，就是一钱没有给够；二是干的不爽。到底是著名的企业管理家，看问题入木三分，直击核心利益。

老板在初始创业阶段，利益不是他追逐的主要目标。但打工的原则，没有酬薪，绝大多数员工不可能承诺这样的事实。“天下熙熙皆为利兮，天下攘攘皆为利往，天下熙熙攘攘，皆为利来利往”。所以，“要想马儿好，马儿一定要吃草!”物业公司项目经理的位置，利益决定他责任的付出。当然，这个利益，可以是物质层面上的，也可以是精神层面上的。这个利益，可以是正利益，也可以是负利益。

从物质上来看，包括工资、奖金、福利、补助、工龄补助、年终分红等等。这些收入不尽然都跟项目经理的责任相称。这个问题还值得一些物业企业深耕细作。绝对的公平合理的确不存在，但不能拿此做挡箭牌。企业的薪酬制度要向基层增加透明度，收入跟能绩挂钩，但对能绩的考核要尽可能细化、量化，减小人为操控的空间。

从精神上看，包括表彰、晋级希望、评选先进、肯定表彰等能够满足人对社会、对自尊、对理想的需求。实事求是地把先进典型树立起来，严肃认真地将沽名钓誉之徒清理出去。一定意义上说，这样做的作用会比物质激励更显著。

激励是动力，鞭策同样也会产生动力。当物业项目经理未能很好的履行自己的职责的时候，适当地予以某种形式的惩罚也很必要。这些惩罚也可以称作“负利益”，目的在于鞭策。每年底对项目经理的问责，也是手段之一。

利益是责任的保障。对物业项目经理的利益兑现应在分析的基础上区别对待，以真正通过激励调动其积极性，通过鞭策激发其斗志。

结束语：责权利相称，是大家比较容易接受和认同的基本原则，但要做到责权利相称并不容易。物业论坛会议上，笔者与诸多物业公司的老总交谈，其中就有老总反映说，我没有不给项目权限啊，我也没有不相信他啊，我也没有不给经理兑现啊。我问他，你的公司有没有项目经理离职的？如果有，又是什么原因？他无语了。马云的话，放之四海皆无疑，只因现实证明的！

责权利是每一个物业项目经理的安身立命的护身符，领导既要赋予项目经理的责任，也要赋予相应的职权，更要兑现承诺的利益，三者缺一不可。

物业企业各不相同，但项目经理的需求则大体相当；责大权小利微是不争的现实，就看企业的决策是如何贯彻执行罢了。这其中的酸甜苦辣，只有老总才心知肚明，笔者拙笔难以对命题做出精确论证，权当是抛砖引玉，借此闲谝而已。虽对物业项目经理责权利的思考，提出浅见刍议，希望能对物业企业构建和完善项目经理责任制起到一点警示的作用，足矣。

                            王北陵   于西安

                                2019.2.2